房地产交易中的欺骗

房地产交易中的欺骗

我们现在来探讨购房问题，这是大多数人一生中的主要消费，所以很多金钱和情感待价而沽。⁹与世俗的偏见相反，美国人并不是一直在搬家，而是居有定所。60岁的时候，超过80%的美国人拥有自己的房屋；平均而言，我们将在所拥有的房子里度过很长的时间。¹⁰对于目前拥有房子的人，从他们搬进去的当天到将要搬走的那天，平均间隔大约是24年。¹¹这两个数字意味着绝大多数美国人在他们的一生中至少买一次房，但这也意味着，对于大多数人来说，他们不常进行房地产买卖。

但是购房者容易上当受骗不仅仅是因为缺乏经验。通过拍摄夫妻购买房屋的电视节目《购房人》，我们就能看出其中的好戏。在寻找房子时总是涉及人们梦想和现实预算之间的权衡。买房还涉及第二个问题，那就是偏好不同的夫妻怎么在买房的时候达成一致。

购房者很容易买错房子，但电视上并没有展示购房者是如何被商家通过房地产买卖的手续费这种方式痛宰的。一旦房产交易达成，购房者用于筹钱的时间不会很多：出售者会催促购房者按约定拿出这笔钱。这使得缺乏经验并且正忙于其他事的购房者特别容易被欺骗。

通常情况下，当我们考虑房产转让的交易费用时，我们会想到房地产中介费。在一个关于购房者的样本中（涉及美国联邦住房管理局贷款），标准的费率是6%，有29%的售房者按这个标准付费，约47%的售房者付的要少一些，但有24%的售房者会支付更多。¹²

一个仅为6%税率的费用看上去相当小，它就像在当地便利店销售一瓶泰诺（感冒药）所付的销售税。但是从另一个视角来看，这个费用是巨大的。购房者通常认为这个费用由售房者支付，与他们无关。但从经济学的角度来看，谁付费都一样：因为根据供需分析的标准逻辑，如果购房者（而不是售房者）支付这笔费用，房子的价格会相应下降。¹³对于首次购房并使用非常典型的10%的首付的夫妇，那6%也相当于他们首付的60%。¹⁴这些款项是否合理？我们不能肯定，但值得注意的是，这些费用在其他国家要低得多，并且那里的人似乎并没有抱怨糟糕的服务。¹⁵

但房地产中介费并不是交易费用的全部。根据美国联邦住房管理局贷款的一个大样本，平均而言，额外的交易费用大约是抵押贷款额度的4.4%以上。¹⁶因此，对那些首付10%且首次购房的人来说，交易费用总额大约与他们自己所支付的首付款一样多。这些额外的交易费用以不同的名目存在，可以分为两类，对应于不同的目的：一个是交易房产，另一个是启动抵押贷款。在启动抵押贷款的收费方面，一项深入的研究揭示了其中的欺骗行为。这个欺骗行为持续了数年，直到最后被2010年《多德—弗兰克法案》禁止。¹⁷我们将掀开这个骗局的一角，看看其中的惊天黑幕。

一对普通夫妻在搬进新家后发现自己资金紧张。他们不仅要应付各种日常开支，还需要购买新家具，并重新粉刷粉红色的厨房。有一种方便的办法能使他们获得所需的现金：向银行贷款，条件是在抵押贷款的期限内支付比“标准利息”更高的利息。但是，贷款通常不是直接给购房者，而是给这项交易的中介——抵押贷款经纪人。这似乎是公平的，如果贷款银行支付给抵押贷款经纪人3 000美元贷款，用于比如利率为5.25%（而非4.25%的标准利率）的抵押贷款，那么，这3 000美元会被用于购房者身上。但是这种情况是真的吗？经济学家苏珊·伍德沃德（Susan Woodward）和罗伯特·霍尔（Robert Hall）获得了贷款从放款银行经抵押贷款经纪人中转后的折扣数据。¹⁸他们观察了两个样本，共有近9 000份抵押贷款。在第一个样本中，平均每1美元只有37美分最终到达购房者手上。在第二个样本中，购房者的情况变得更糟糕：抵押贷款经纪人每拿到1美元只会给购房者15美分。在伍德沃德—霍尔的样本中，此类骗局层出不穷：大约93%¹⁹的购房者都选择了溢价的抵押贷款。²⁰有关抵押贷款骗局的研究与艾瑞斯—席格曼关于汽车经销的研究很类似：这两项研究虽然关注的交易物品不同，但是揭露的本质都是一样的。

另一方面，购房者也可以向抵押贷款经纪人支付低于票面利率的贷款。这些付款被称为点（points）。这里也存在欺骗的机会。抵押贷款经纪人、消费顾问卡罗琳·沃伦（Carolyn Warren）描述了一对老年夫妻的房产交易。妻子不愿支付19美元的水灾认证费，但他们被告知这笔费用是法定的。奇怪的是，这对夫妇忽略了395美元的手续费，这些手续费其实是不必要的。然后他们也没在意高达2 000美元的贷款费用。沃伦知道这些费用有问题。这是按照票面利率而非约定利率算的，他们本不应该支付这个点。²¹这使乔治想起了他于1994年在马里兰州的切维蔡斯购买的房子。他的房产中介告诉他，他必须赶快下定决心购买，因为一对夫妇刚从阿拉斯加来，也即将出价。这位中介为了帮乔治搞到抵押贷款忙得不亦乐乎，乔治也按票面利率支付了点。现在想来，就算那对从阿拉斯加来的夫妻是存在的²²，乔治所支付的点恐怕也是一个骗局。